전세자금대출 처음이라면 꼭 알고 갑시다. 전세자금대출 개념과 구조, 절차, 주의사항 등

전 세계에서 우리나라에만 존재하는 특이한 부동산 제도, 바로 전세다. 전세라는 개념은 그 이전부터 있어지만, 1970년대 경제성장이 급속도로 이루어짐에 따라 농촌에서 도시로 인구가 몰려들면서 당시 미비한 주택 금융 제도라는 배경과 주로 논, 밭을 팔아 목돈을 가지고 도시로 오는(집값은 비싸서 구매하기 쉽지않았다함) 사람들의 특성에 의해 발전하였다고 한다. 

 

전세는 집주인에게 전세보증금을 주고 계약기간 동안 집을 빌려 사는 것이다. 이렇게 보면 세입자 입장에서 '아 서민의 주거 안정을 위해 특별한 월세같은 매달 나가는 돈 없이 목돈으로 집을 임대해주는 좋은 제도구나' 싶지만, 집주인 입장에서도 '전세 보증금을 계약기간 동안 무이자로 빌려 집 구매에 사용한다는 점'에서 전혀 나쁠 것이 없는 개념이다. 은행에서 담보대출을 받아 집을 구매하려면 빌린 대가로 이자를 내야하기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

전세자금대출 개념과 구조

전세자금대출은 국민들의 주거안정을 위해 국가기관이 전세 보증금의 일부를 대출해주는 제도이다.

대출. 대출은 돈을 빌려주는 것인데, 담보 즉 무언가를 신뢰하고 그것을 바탕으로 돈을 빌려주고, 해당 기간동안 이자를 받는 것이다. 세상의 모든 대출은 다 동일한 개념이다.

주택담보대출은 내가 구매할 주택을 담보로 은행이나 국가기관이 돈을 빌려주는 것이고, 신용대출은 개인의 신용을 담보로 그것을 믿고 돈을 빌려주는 것이다.

전세는 남의 집에 들어가서 사는 것인데, 전세자금대출은 무엇을 믿고 돈을 빌려주는 걸까?

바로 국가기관이 보증을 서주는 것을 바탕으로 신뢰하고 돈을 빌려주는 것이다.

 

개인이 '나 이 집에 전세로 들어가고 싶은데 전세대출 좀 해줘' 라고 하면

주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험 등 국가기관들이 '그럼 내가 전세대출 해줄 수 있는지 한 번보고 내가 보증서줄게' 라고 검토를 하고 아무런 문제가 없다면 대출을 허가한다.

그럼 대출업무를 수탁 받은 은행들이 실제로 돈을 대출해주는 것이다.

 

그런데 여기서 실제 대출나가는 돈을 은행돈을 사용할지 국가기관 돈을 사용할지에 따라 은행재원대출이냐 기금재원대출이냐로 나뉘게 된다.

일반적으로 버팀목전세자금대출과 같은 기금재원대출(국가기관 돈 사용)이 금리가 더 낮지만 대출 자격/조건(소득수준, 대출한도 등)이 은행재원대출보다 조금 더 까다로운 편이다. 반면 은행재원대출은 대출한도나 요건 등이 조금 더 여유로울 수 있지만 금리가 좀 더 높을 수 있다.

 

전세자금대출은 하나만 있는게 아니고 대출을 보증해주는 국가기관이나 시행하는 은행에 따라 다 조금씩 다르니, 자신에게 가장 유리하고 적합한 상품을 골고루 따져보고 선택하는 것이 중요하다.

 

절차에 대해 말하기 앞서 중요한 사항을 메모한다. 당연하지만 놓칠 수 있는 사항으로 반드시 대출을 받는 명의자 이름으로 전세 살고자 하는 집에 전입신고가 되어야한다. 그리고 전세자금 대출을 받는 동안 절대 다른 곳으로 전입신고를 이동하면 안된다. 전세금을 돌려받을 때 불이익이 있을 수 있거나 전세자금대출을 회수당하거나 연장이 불가할 수 있다고 한다.

 

 

 

 

 

 

전세자금대출 절차

전세자금대출 진행 단계를 간단히

사전상담(자신에게 적합한 전세자금대출 상품 결정/사전검토) - 전세 계약 - 전세자금대출 신청 - 검토 - 대출시행

으로 나누어 표현할 수 있을 것 같은데 가장 중요한 것이 신청 이전의 단계들이다. 전세자금대출 신청에 전세 계약서가 필요하기 때문에 신청 시점 이전에 대출이 나오지 않을 사유는 없는지 반드시 꼼꼼히 검토해보아야한다. 이미 계약을 진행했는데 잔금일에 대출이 나오지 않는다고 하면... 정말 생각만해도 끔찍하다. 따라서 별표 100개로 중요한 것이 사전 상담이다.

 

사전상담

사전 상담은 시행하는 은행에서 할 수 있는데, 무작정 신분증만 가지고 가면 알 수 있는 정보가 정말 대략적이다. '통상적으로' 이 정도는 나올 것 같습니다 이다.

신분증과 함께 전세를 들어가고자 하는 집의 등기부등본을 떼어가는 것을 추천드리며, 추가적으로 자신의 소득 증빙자료를 가져가면 더욱 좋다.

가장 좋은 것은 사전에 인터넷으로 또는 유선전화로 여러가지 존재하는 전세자금대출 상품 중 자신에게 적합한 것을 골라서 은행을 방문하여 해당 상품으로 얼마까지 대출이 나오는지, 대출 시 필요한 서류들은 무엇이 있는지, 특이사항이나 주의사항이 있는지 꼼꼼히 챙겨보는 것이다.

자신에게 적합한 상품을 찾지 못했다면, 이사가고자 하는 집의 등기부등본, 그리고 자신의 소득증빙을 근거로 은행에 자신에게 가장 적합한 대출상품을 추천받는 것도 좋다.

 

은행은 자신의 주거래 은행을 포함하여 반드시 추가로 몇개의 은행을 들러 상담 받아보자. 주거래 은행이라고 이자가 가장 저렴하거나 좋은 상품을 추천해주는 것은 아니다.

 

부동산에서 대략적으로 가용할 수 있는 보증금을 감안해 매물을 알아보는 동시에, 자체적으로 자신에게 맞는 전세자금대출 상품을 알아보고. 어느정도 원하는 매물이 정해졌으면 대표성을 띄는 매물의 등기부등본으로 은행을 방문하여 대출이 나오는지 확실하게 검증해보는 것이 좋다.

 

 

 

 

 

 

전세 계약

원하는 매물과 이에 적합한 대출상품으로 사전상담을 끝냈고, 은행 상담을 통해 대출나올 조건이 충분하다는 것이 검증되었으면 전세계약을 진행한다. 부동산 계약금은 보통 총 보증금의 10%이나 특이한 상황의 경우 임대인과 임차인이 협의하기 나름이며, 보통 전세자금대출에 필요한 전세계약서의 거래금액은 총 보증금의 5% 이상이다. 전세계약 후 영수증은 꼭 챙겨야한다. 대출 신청 시 필요한 서류이자 전세계약에 있어서도 중요한 증빙문서다. 

전세계약서에 확정일자 받아야한다. 대출 신청 시 확정일자를 받은 전세계약서가 필요하며, 가까운 행정복지센터(동사무소, 주민센터)에서 임대차계약서에 도장을 받을 수 있다.

 

대출 신청

전세 계약을 했으면 이제 대출 신청을 한다. 상품에 따라 권장 신청 기간이 있으니 반드시 참조하자. 일반적으로 잔금일로부터 3개월 이내로 남았을 때, 그리고 은행 영업일 기준 2주 이전에는 신청하는 것이 좋다.

 

필요서류

사전 상담 시 물어본 서류를 다 챙겨간다. 은행이나 상품마다 조금 다를 수 있으니 꼼꼼히 챙긴다. 보통 신분증, 소득/재직확인 서류, 확정일자부 임대차 게약서(전세계약서), 계약금영수증, 주민등록등본, 임대인 통장사본, 가족관계증명서 등이다.

 

 

 

 

 

 

대출 심사

신청이 완료 되었으면 아까 말한 상품을 주관하는 기관에서 심사를 한다. 특이한 사항이 없다면 잔금일 이전에 심사 완료되어 대출이 가능하다 연락이 올 것이다. 다시 한 번 강조하지만 이미 집을 구하고 계약을 한 상태이기 때문에 여기서 대출이 안나온다는 결과가 나오면 정말 멘붕이다. 꼭 사전에 빠진 사항이 없는지 검토하고 은행에 자신의 상황을 정확히 이야기하고 상담받자.

 

잔금

보통 이사하는날 오전에 잔금이 치루어지는데, 대출심사 결과 대출이 나오기로 확정되었다면 해당 은행이 잔금일에 맞추어 집주인 통장에 직접 송금한다. 잔금에서 대출금의 나머지 금액에 대해서만 집주인에게 송금해주면 된다.

 

 

전세자금대출의 전체적인 개념을 파악하는 데 도움이 되길 바란다. 자세한 전세자금대출 자격, 조건, 한도 등은 상품마다 다르기 때문에 자세히 알아보도록 하자. 특히 신혼부부, 청년, 중소기업청년 등을 대상으로 더 좋은 혜택의 상품이 있다.